Главная | Земельные вопросы | Понятие договора купли-продажи жилой недвижимости

Договор купли-продажи жилого помещения

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных государственных, муниципальных фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан.

Удивительно, но факт! Так, Закон РФ от 24 декабря г. Согласно уставу, вопросы уменьшения уставного капитала отнесены к компетенции общего собрания, которое не принимало решения о продаже здания и уменьшении уставного капитала.

В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры. Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала х годов. Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы Гражданского кодекса России, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах.

Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному. Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений, предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав.

Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм. Гражданский кодекс РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли "оборот" жилых помещений, допускавшийся Гражданским кодексом РСФСР года.

Создавая основу частноправового режима недвижимости, Гражданский кодекс предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в статье ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним.

Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили титулы на недвижимое имущество право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права , определили виды сделок, которые могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Удивительно, но факт! Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием , свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям:

Гражданское законодательство не устанавливает общих ограничений оборота недвижимости. Лишь в отношении земель и других природных ресурсов такие ограничения возможны. Наибольшее практическое значение имеют, несомненно, договоры купли-продажи жилых помещений, рассматриваемой в данной дипломной работе.

Читать популярные статьи на сайте

Сегодня, когда наряду ГК РФ приняты и действуют специальные федеральные законы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, об ипотеке, об оценочной деятельности, Градостроительный кодекс, обширное жилищное законодательство, можно сказать, что правовой режим оборота недвижимости, и частности, оборота жилых помещений, в целом сложился, как в нормах частного права, так и в публично-правовых аспектах. Изменения в правовом регулировании оборота жилых помещений не могли не затронуть соответствующую судебную практику.

Тем более что на смену всеохватывающему нормативизму, господствовавшему в советской юридической доктрине пришел широкий разброс концепции и точек зрения, общим для которых стала несводимость права к одному закону.

некий понятие договора купли-продажи жилой недвижимости принимает

К праву, как таковому, все чаще стали относить и судебную практику.. Не вдаваясь в споры о признании судебной практики источником права можно в целом отметить, что правовая действительность последних лет свидетельствует о значительном изменений отношения к суду. Получила полное признание и стала конституционной нормой конструкция разделения властей.

Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности. Ведущую роль в судебной практике всегда играли и продолжают играть разъяснения высших судебных органов. Авторитет таких разъяснений очень велик, они безоговорочно принимаются судами, и не только судами. Если обычное решение общего или арбитражного суда имеет обязательное значение только для участников судебного процесса, то есть носит персонифицированный характер, и его общее значение основывается скорее на авторитете суда, чем на конкретной норме, то разъяснение Пленума носит общий, неперсонифицированный характер и подлежит всеобщему применению в силу закона.

Очень часто разъяснения Пленумов ложатся в основу будущих нормативных актов. Но они подлежат применению и до облечения в законодательную форму, и в тех случаях, когда остаются вне поля зрения законодателя. Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу.

Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, то есть можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношении, в том числе и отношений, связанных с оборотом жилых помещений. Следует обратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на базе которых складывается судебный прецедент. Кроме того, ни для кого ни секрет, что суды, принимая свои акты, восполняют пробелы в правовом регулировании.

Эта ситуация довольно типична. Законодатель, орган управления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную область общественных отношений вне правового регулирования. Но когда с подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решения вопроса. Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел в регулировании. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью.

Наконец, суды своими решениями осуществляют конкретизацию законов. Эта особенность судебной практики давно отмечена в юридической литературе. В монографии, посвященной практике, читаем: Это не значит, что такая норма не нужна, что она вообще не действует. Норма права устанавливает меру поведения, а судебная практика накапливает конкретные формы поведения в границах этой меры. На основании изложенного, освещение проблемных вопросов применения норм материального права был бы неполным без использования судебной практики.

Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку жилые помещения, по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений. Понятие договора продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости. Таким образом, на основе общего определении договора купли-продажи, данного в ст.

знаю, понятие договора купли-продажи жилой недвижимости быть, именно

По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму. Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации ст. Поэтому судебная практика по вопросам приватизации жилых помещений не является предметом анализа и прямо в дипломной работе не раскрывается, а лишь используется в некоторых примерах как законный способ возникновения права собственности на жилые помещения с последующим отчуждением их по договору купли-продажи жилых помещений.

Не использует данный термин название таких договоров и судебная практика. Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом. Категория недвижимого имущества недвижимости была известна российскому законодательству еще с начала XVIII века.

Поиск материалов

Сам термин "недвижимое имущество" был впервые использован в Указе Петра I о единонаследии года. В Своде законов Российской империи действовавшем до революции года общего определения недвижимости не давалось, названная категория определялась через примерное перечисление земли, различных угодий, домов. В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. В перечень причем, неисчерпывающий того, что прочно связано с земельными участками, были включены здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, многолетние насаждения.

Таким образом, в основу разграничения имущества на недвижимое и движимое был положен основной традиционный для российского права критерий физический, природных свойств вещи, выражающийся в способности или неспособности вещи к перемещению, критерий прочности связи с землей.

По данному критерию и в силу неисчерпывающего перечня перечисляемых объектов недвижимости квартиры и иные жилые помещения естественно попали под категорию недвижимости. Общее определение недвижимости содержится сегодня в статье ГК РФ г. В определении недвижимости используются те же критерии, что и в Основах.

Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Недвижимыми в силу связи с землей статья ГК РФ считает также здания, сооружения и многолетние насаждения. Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия "недвижимости в жилищной сфере" и "недвижимости в градостроительстве", которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов. Так, Закон РФ от 24 декабря г. В связи с принятием данного закона Высший арбитражный суд принял Информационное письмо от 11 мая г. Закон определяет принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

В соответствии со статьей 1 Закона под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: Согласно этой же статье Закона жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие , квартиры, служебные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной граждан, юридических лиц , государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Статья ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: Таким образом, предметом сделок с жилыми помещениями, и соответственно, купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостиничного типа, а также комнаты в коммунальных квартирах. Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях.

Удивительно, но факт! Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования. В протесте заместителя Генерального прокурора РФ подвергается сомнению факт заключения 30 июня г.

Исключение составляет продажа доли в жилом помещений жилом доме или квартире , принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности. О продаже доли в жилом помещении см. При отчуждении жилого дома с хозяйственными постройками возникает вопрос: Данная проблема возникла в связи с тем, что ГК РФ при выработке понятия недвижимости не воспринял из опыта законодательного определения недвижимости в зарубежных странах который учитывался при разработке ГК РФ такой элемент классификации, как недвижимости в силу назначения, под которыми понимаются как предметы, помещенные на участке для его обслуживания и эксплуатации, так и движимости, присоединенные навсегда к недвижимости, являющиеся, по сути принадлежностью недвижимости как главной вещи.

Недвижимость в силу назначения признает французский гражданский кодекс, гражданские кодексы Мексики г. Поэтому при отчуждении жилого дома они переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником. Отсюда можно сделать вывод, что если иное не предусмотрено договором, хозяйственные постройки подлежат передаче покупателю вместе с жилым домом, но стороны, в силу свободы договора, могут определить судьбу этих строений иным образом.

Данное положение вполне соответствует новому гражданскому законодательству, регулирующему статус сложных вещей. Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное. Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире жилом помещении , подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Следует отметить, что из правила ст. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику владельцу конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. Пока неясны способы разрешения этой коллизии. Очевидно, она может возникнуть не иначе как в результате нарушения режима общей собственности, предписывающего совместное распоряжение имуществом.


Читайте также:

  • Соглашение о переуступке договора аренды земельного участка
  • Безвозмездное поступление земельных участков в 2017 году проводки
  • Изъятие земли государственных природных
  • Государственная поддержка по оплате ипотеки
  • Правовая экспертиза аренды земельного участка
  • Образец записи в трудовой книжке при ликвидации ооо
  • Ставрополь сдаю в аренду земельный участок