Главная | Уголовный юрист | Отличие договора купли-продажи недвижимости

Отличие договора продажи недвижимости от купли-продажи предприятия

Удивительно, но факт! Несмотря на то что во всяком договоре продажи предприятия и формальная сделка, и ее регистрация - звенья одной цепи, относящиеся к процессу заключения договора и предрешающие его заключенность что характерно и для договора продажи жилого помещения , к тому же связанные между собой последовательно сначала - сделка, затем - ее регистрация ,в силу прямого указания закона несоблюдение формы договора продажи предприятия влечет его недействительность см. Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования сервитут той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Договоры продажи недвижимости и предприятия Договоры продажи недвижимости и предприятия и квалифицирующие их признаки. По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество ст. По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс ст. Отсюда можно сделать вывод о причинах обособления данных договоров в отдельные виды договора купли-продажи и той внутренней общеспециальной связи, которая существует в рамках гл.

Единственный признак, квалифицирующий договор продажи недвижимости, - отчуждаемый объект предмет договора , то есть недвижимое имущество недвижимость. Предметом договора продажи недвижимости может быть любая недвижимость, включая ее части и доли в праве. Никакие другие признаки субъектный состав, цели использования приобретаемого товара и т. Особое место среди стационарных объектов занимают жилые помещения - жилые дома их части ; квартиры их части ; комнаты, то есть изолированные помещения, пригодные для постоянного проживания граждан отвечающие установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства и предназначенные для их проживания см.

Договор продажи предприятия также квалифицирует отчуждаемый объект предмет договора , которым является предприятие, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и в целом признаваемый недвижимостью см. Предприятие обладает по крайней мере следующими двумя специфическими признаками - содержательным и функциональным. Предприятие - имущественный комплекс, а потому сложная вещь, состоящая из разнородных вещей, используемых по общему назначению см.

Однако предприятие - особая сложная вещь. Как известно, действие сделки по поводу сложной вещи по общему правилу если иное не предусмотрено договором распространяется на все ее составные части см. Сделки с предприятием подчиняются специальным правилам см. В состав предприятия как имущественного комплекса могут входить все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе недвижимое и движимое имущество см.

Предприятие - комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, из чего можно предположить, что продавец и покупатель предприятия - не любые участники гражданского оборота, а предприниматели, иначе - откуда у продавца предприятие и зачем оно нужно покупателю? Так, продавцом предприятия может быть и не предприниматель, а, к примеру, лицо, получившее его по наследству см. Широкий круг лиц может быть и на стороне покупателя предприятия кроме разве что граждан.

Так, религиозная организация может купить книжный магазин для торговли специальной литературой.

Гляди, отличие договора купли-продажи недвижимости ожидали

Продавцами и покупателями предприятий могут быть и публичные организации см. Однако в системе объектов гражданских прав недвижимость неоднородна. Напротив, нестационарные объекты недвижимости в силу прямого указания закона см. Наконец, за всяким предприятием статус объекта недвижимости прямо признает закон, при этом государственная регистрация касается здесь соответствующего предпринимателя субъекта , а самого предприятия объекта - только в случаях его продажи иного отчуждения как имущественного комплекса и перехода права на него как на комплексный объект.

Отсюда следует, что для распространения на объект специального правового режима недвижимости регистрация имеет по общему правилу правоподтверждающее значение и только в отношении нестационарных объектов недвижимости - правоустанавливающее.

Удивительно, но факт! Договор должен быть подписан обеими сторонами. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия.

Закон о кадастре недвижимости см. ГКН - систематизированный свод сведений об учтенной недвижимости, а также о прохождении границ Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, населенных пунктов и проч. Государственный кадастровый учет недвижимости - действия уполномоченного органа по внесению в ГКН сведений, которые подтверждают существование прекращение недвижимости и индивидуализируют ее, а также иных сведений.

Кадастровая деятельность - вид инженерной деятельности в отношении недвижимости по подготовке документов, содержащих необходимые сведения об объекте недвижимости для осуществления его кадастрового учета. В свою очередь Закон о регистрации см.

Удивительно, но факт! Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.

Если кадастровый учет носит технический характер, регистрация прав на недвижимость - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения обременения , перехода или прекращения прав на недвижимость в соответствии с Гражданским кодексом, который является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Регистрация носит открытый характер, сведения из ЕГРП могут быть предоставлены любому лицу. Зарегистрированное право может быть оспорено только в суде. Регистрация права на объект недвижимости проводится в течение одного месяца со дня подачи документов включая по общему правилу, если иное не предусмотрено законом или договором, - и регистрацию отчуждательного договора.

Регистрация договора осуществляется посредством учинения на договоре специальной записи, регистрация прав удостоверяется соответствующим свидетельством. Объектами кадастрового учета являются: Подземные объекты - объекты кадастрового учета, если иное не предусмотрено федеральным законом. В свою очередь, объекты регистрации прав - это: В то же время Закон о регистрации противопоставляет друг другу: Принципиальная разница - в уровне регистрирующего органа: Закон о регистрации не распространяется на суда воздушные, морские, внутреннего плавания и космические объекты, в отношении которых впредь до принятия соответствующих федеральных законов, основанных на положениях п.

Регистрация воздушных судов осуществляется в Государственном реестре гражданских воздушных судов РФ, который ведет уполномоченный орган в области гражданской авиации, или в Государственном реестре гражданских воздушных судов иностранного государства, а в некоторых случаях речь идет о сверхлегких гражданских воздушных судах авиации общего назначения и о государственных воздушных судах - в специально установленном уполномоченным органом порядке см.

Регистрация морских судов зависит от типа судна и ведется в: Ее осуществляют капитаны морских торговых рыбных портов или органы технического надзора см. Регистрация судов внутреннего плавания также зависит от типа судна и ведется в: Ее осуществляют государственные речные судоходные инспекции бассейнов или капитаны речных портов, расположенных в устьях рек либо капитаны морских торговых портов , или другие уполномоченные Правительством РФ органы см. Особенности правового регулирования продажи недвижимости. Договор продажи недвижимости является консенсуальным и только в некоторых случаях подлежит государственной регистрации.

Консенсуальная модель договора продажи недвижимости установлена в качестве общего правила, поэтому он считается заключенным при согласовании сторонами всех существенных его условий в требуемой форме в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта см. Объективно-существенными условиями данного договора являются: Отсутствие этих условий препятствует заключению договора см. Согласование существенных условий договора продажи недвижимости должно состояться в письменной форме путем составления одного подписанного сторонами документа.

Заключение данного договора возможно только посредством выражения согласованной воли сторон в едином письменном документе; напротив, прочие известные варианты письменной формы в частности, обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи для его заключения и заключенности недостаточны. Договор продажи недвижимости, совершенный устно или с нарушением требования единой письменной формы, недействителен ничтожен см.

Особый случай договора продажи недвижимости - договор продажи жилого помещения. Дополнительное существенное условие в договоре продажи жилого помещения - перечень лиц, имеющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением с указанием соответствующих их прав см. Во всяком случае отсутствие такой информации - основание для того, чтобы считать договор продажи жилого помещения незаключенным.

Договор купли продажи предприятия

Кроме того, договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации см. Для заключения такого договора наличия единого письменного документа, отражающего согласованную волю сторон, недостаточно: Следовательно, договор продажи жилых помещений в обход общего правила о моменте заключения договора продажи недвижимости покоится не на одном, а на двух юридических фактах фактическом составе , один из которых - согласование сторонами существенных условий и их воплощение в едином письменном документе, второй - акт государственной регистрации данного соглашения.

Оба факта имеют разную природу: Именно потому, что сделка продажи жилого помещения всегда предшествует акту ее государственной регистрации "Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок, - прямо говорится в п. Последнее во всяком случае означает отсутствие фактического состава, необходимого для заключения договора продажи жилого помещения, а значит, и незаключенность данного договора таким образом, правило п. По этой причине в договоре продажи жилого помещения и письменная форма сделки, и ее государственная регистрация - звенья одной цепи, имеющие отношение к процессу заключения данного договора и предрешающие вопрос его заключенности ср.

Поэтому если стороны договора продажи жилого помещения, нарушив установленную процедуру его заключения, тем не менее совершили взаимные предоставления, результатом этого будут не юридические, а фактические отношения в виде возникновения на стороне покупателя незаконного владения жилым помещением и неосновательного обогащения в размере полученной денежной суммы на стороне продавца.

Преодолению таких последствий служат санация конвалидация сделки, а также виндикационный и кондикционный иски см. Принимая во внимание прочную связь между землей и теми объектами недвижимости, которые не перемещаются без несоразмерного ущерба их назначению см. Прежде всего имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению самими земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, только если иное не предусмотрено специальным - земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами см.

Говоря иначе, приоритет перед нормами гражданского законодательства здесь имеют нормы специального законодательства.

Характеристика предмета договора купли-продажи недвижимости

При продаже самого земельного участка он является предметом договора продажи недвижимости, а значит, его существенным условием и требует согласования и индивидуализации согласно ч. Если при этом на данном участке находятся другие объекты недвижимости здания, сооружения и т. Если же предметом договора продажи недвижимости является только объект недвижимости, расположенный на земельном участке, законодатель формулирует следующий ряд правил относительно судьбы данного земельного участка.

Право на земельный участок, занятый отчуждаемой недвижимостью и необходимый для ее использования, переходит одновременно с переходом права на отчуждаемую недвижимость, при этом само передаваемое право на земельный участок может быть различным. Если продавец недвижимости - собственник данного земельного участка, он передает покупателю по общему правилу если иное не предусмотрено законом право собственности на этот участок.

Если же продавец недвижимости собственником данного земельного участка не является, покупатель недвижимости приобретает в отношении этого участка то же право пользования и на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Важно подчеркнуть, что заключение договора продажи недвижимости в таком случае требует согласования с собственником земельного участка и может быть блокировано им , кроме тех случаев, когда данный договор не вступает в конфликт с условиями пользования земельным участком, установленными законом или договором см.

Цена земельного участка или права на него по общему правилу если иное не предусмотрено законом или договором включается в цену отчуждаемой недвижимости, то есть не является объективно-существенным условием договора продажи недвижимости см. Исполнение договора продажи недвижимости носит формальный характер. Формальное основание передачи недвижимости - подписываемый сторонами а потому всегда письменный документ - передаточный акт или иной документ о передаче.

Однако обязанность по передаче недвижимости считается исполненной по общему правилу если иное не предусмотрено законом или договором , при наличии фактического состава, состоящего из двух фактов, один из которых - фактический физический в виде вручения продавцом имущества покупателю в том числе передачи ключей от квартиры и т. Это означает, что при наличии фактической передачи недвижимости без подписания передаточного документа, как и при подписании передаточного документа без фактической передачи недвижимости, продавца нельзя считать исполнившим обязанность по передаче.

Данная обязанность из-за использованного в абз. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, означает отказ от передачи принятия имущества см. Покупатель вправе принять недвижимость, не соответствующую условиям договора в том числе оговорить несоответствие в документе о передаче , что во всяком случае не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора см.

Формальное основание перехода права собственности на объект недвижимости - государственная регистрация перехода права собственности см. Принципиальное различие между двумя этими актами регистрации - в следующем: Напротив, объект регистрации перехода права собственности - вещный эффект всякого договора продажи недвижимости. Следовательно, регистрация договора продажи жилого помещения определяет момент заключения договора, а регистрация перехода права собственности - момент перехода права собственности.

Таким образом, в первом случае регистрируется правовое основание, во втором - правовое последствие, при этом оба акта позволяют наглядно дифференцировать обязательственную и вещную составляющие договора купли-продажи; в регистрация договора продажи жилого помещения имеет отношение к заключению договора, поэтому ее отсутствие влечет его незаключенность. Напротив, регистрация перехода права собственности в любом договоре продажи недвижимости относится к стадии его исполнения, поэтому ее отсутствие связано с его неисполненностью и ответственностью ; г несоблюдение требования регистрации договора продажи жилого помещения влечет его незаключенность, а если участники тем не менее уже исполнили такой незаключенный договор, то преодолению возникших фактических последствий в виде незаконного владения покупателем жилым помещением и неосновательного обогащения продавца в размере полученной покупной цены служат виндикационный и кондикционный иски.

В то же время известно общее правило о санации конвалидации сделки, суть которого - в следующем. Если от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме единого письменного документа , уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки. Данный судебный акт не заменяет собой акта регистрации договора продажи жилого помещения: Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора в том числе регистрации договора продажи жилого помещения , исключает вопрос о незаконности владения неосновательности обогащения.

А так как основанием возникших последствий в таких случаях является заключенный договор, возникшие последствия будут правовыми а не фактическими , а значит, для возврата переданного назад, оснований нет. Поэтому коль скоро речь идет о проблеме, возникшей на стадии исполнения договора, закон устанавливает оригинальное для всякого договора продажи недвижимости последствие. Если от регистрации перехода права собственности на недвижимость уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Данный судебный акт также не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности: Закон не определяет последовательности между передачей объекта недвижимости и подписанием документа о передаче и регистрацией перехода права собственности на данный объект ср. А поскольку акты передачи и перехода права могут иметь расхождения тем более если речь идет о недвижимости - см.


Читайте также:

  • Психология бывшей жены после развода
  • Заявление о принудительной выплате алиментов
  • Раздел имущества военная ипотека
  • Второй вычет по ипотеке