Главная | Автоюрист | Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости

Тестирование по дисциплине "Введение в оценку"

Высокие операционные, издержки За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов.

Ответы на другие тесты:

Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как: Развитие рынка недвижимости определяется: Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены вдругие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическуюстабильность. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Факторы, воздействующие на рынок недвижимости. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости. Социальное положение в регионе. Природные условия в регионе.

Как видно на рис. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами. Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости как в динамике, так и по состоянию на момент анализа.

При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты: При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена. Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям таким как: Структура рынка недвижимости Рынок недвижимости имеет сложную структуру.

Необходимо выделять различные сегменты рынка: По типу недвижимости жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость , все типы которой имеют общую черту - по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Примерами такой собственности являются гостиницы, рестораны, бары, спортивно- оздоровительные комплексы, танцевальные залы и т.

Удивительно, но факт! Структура рынка жилой недвижимости 2.

Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала. По различным регионам например, регионы со стабильно высокой нятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с иклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью.

По инструментам инвестирования в недвижимость рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов. Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определённым признакам определяется целями анализа, в зависимости от которого изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру.

решение вопроса

Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависнет используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности: Такая классификация группировка является многоуровневой.

Каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации. Например, рынок жилой недвижимости имеет следующие признаки: Структура рынка жилой недвижимости 2.

Удивительно, но факт! В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.

Цели анализа рынка недвижимости Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Причин для анализа может быть много, например - изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем.

Первый шаг анализа заключается в установлении цели анализа. Цель анализа может быть обусловлена необходимостью решить вопросы: Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа, можно подразделить на два крупных блока: Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет.

Четкое определение целей анализа помогает установить, какой из этих двух периодов краткосрочный или долгосрочныйдолжен иметь большее значение, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также определить глубину изучения рынка. При определении целей рыночного анализа каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать, учитывая, что рынок в целом, его конъюнктура влияют на отдельные сегменты рынки. Анализ любого сегмента рынка недвижимости требует изучения факторов спроса, предложения и сочетания этих факторов.

Факторы спроса и предложения на рынке недвижимости Основными факторами, регулирующими рынок любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, в результате взаимодействия которых создается рынок продавцов или рынок покупателей. Основная движущая сила развития рынка - конкуренция среди продавцов - действует и на рынке недвижимости, что ведет к регулированию спроса и предложения. Факторы, определяющие величину спроса: Однако в рамках любого рынка недвижимости изменения в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить.

Многие профессионалы всфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за данными измнениями. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов, который приводит к усилению активности на рынке недвижимости.

Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к депрессии на рынке. Общепризнано, что важным фактором роста спроса на рынке недвижимости является рост численности населения. Однако следует иметь в виду что сам по себе рост численности населения не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходимо увеличение платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов.

Результатом роста спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен продажи недвижимости, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. В краткосрочном периоде параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения, характерной чертой которого является неэластичность.

Значительные колебания активности в операциях с недвижимостью во многом объясняются неэластичностью предложения в краткосрочном периоде. Факторы, определяющие величину предложения: Процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений вакансий является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше.

Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий цены и ставки арендной платы возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. Информацию об уровне вакансии можно получить в местных комитетах недвижимости, местных компаниях по коммунальному обслуживаниюи у менеджеров по недвижимости.

Необходимо учитывать, что уровень вакансий для различных сегментов рынка недвижимости должны рассчитываться отдельно, так как в одном сегменте рынка может быть нехватка недвижимости, а в другом - избыток. Расширение рынка недвижимости проходит ряд этапов. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи объектов недвижимости строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его покупательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Норма прибыли увеличивается, и новое строительство становится вновь выгодным. На первом этапе экономической экспансии обычно доминирует строительство отдельных жилых домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек.

Аналогично торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения. На втором этапе становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, горые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций. На третьем этапе становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум.

Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющейся регионе. Одновременно с ростом объема строительства возрастают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

Предложение начинает превышать спрос. Возрастают проблемы с реализацией недвижимости. Ужесточаются условия кредитования сделок с недвижимостью. Растет число судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обязательств, что сигнализирует о периоде экономического спада. Однако многие сектора рынка недвижимости сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей еще не наблюдается.

Тем не менее, операционные расходы растут, и растет число случаев лишения заемщиков прав собственности. Поскольку покупка недвижимости большей частью финансируется за счет заемных, а не собственных средств, сокращение рынка недвижимости вызывает существенные изменения на рынке капитала. Если по мере ужесточения кредита количество неплатежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на состоянии рынка: Активность рынка недвижимости резко падает.

Рецессия на рынке недвижимости интенсивно развивается на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как снижается количество сдаваемой в аренду недвижимости квартиры или офисные здания , поскольку арендная плата сокращается более быстрыми темпами, чем снижаются эксплуатационные расходы, рецессия принимает затяжной характер.

В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости мастерство

Депрессия на рынке недвижимости характеризуется растущим объемом нарушений финансовых обязательств. После завершения депрессии происходит процесс возвращения к периоду экспансии, который обычно начинается с увеличения спроса на недвижимость. Существенным индикатором тенденций на рынке является любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более лет.

Особое значение имеют различия между ценами, заявленными в листингах реестрах объектов, выставленных на продажу , и текущими ценами продаж, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка. Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью торги, купля-продажа также свидетельствует об устойчивости рынка.

Когда период реализации объекта недвижимости возрастает, это говорит о снижении ликвидности рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне. Рост числа сделок с недвижимостью свидетельствует об оживлении рынка недвижимости. Определение ёмкости рынка недвижимости Емкость рынка недвижимости, в силу особенностей его функционирования опреляется на уровне регионального рынка.

Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка. Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единое целое. Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков влияние оказывает макроэкономическая ситуация.


Читайте также:

  • Отцы и дети краткое содержания 11 главы
  • Узнать есть ли долг в хоум кредит
  • Сайт судебных приставов в ижевске по долгам
  • Наследники первой очереди по закону в беларуси